物流园区ESG转型遇多重挑战资产运营服务科技化如何“排忧解难”

近年以来，多地政府纷纷加大物流园区基础设施投资建设，作为招商引资与推动当地经济发展的重要举措。

与此同时，随着物流园区市场竞争日益激烈，一些物流园区由于运营能力不足，面临企业租户不稳定、入租率不够高、租期不长、项目退出难等挑战。

究其原因，一是宏观经济波动加大，令众多企业对物流园区地段与运营效率提出更高要求，二是物流园区的ESG能力不足，也影响众多企业的选择，尤其在越来越多企业日益重视物流环节ESG运营成效的情况下，物流园区在ESG方面的不足，很大程度会影响企业的认可度。

但是，物流园区要提升ESG能力，绝非易事。

近日，普洛斯资产运营服务ASP联合多家保险机构发布《物流行业:园区ESG及绿色运营白皮书》显示，当前物流园区的八大管理要素——人员、车辆、货物、设施、设备、空间、能源与环境均存在差异化的ESG运营痛点，需要物流园区采取科技化、数字化措施推进ESG转型。

普洛斯资产运营服务ASP总裁罗澍接受本报记者专访时指出，ESG不是一个单独的产品服务，而是需要物流园区基于一个ESG理念与框架逐步实现。

“比如一个区域若要新建物流园，在市场需求尚未明朗的情况下，如何有效做好布局规划，建设多大体量的库房，是否要建设坡道与宿舍楼等，这都需要物流园区根据自身的ESG发展目标，有效利用土地资源同时落实长期可持续运营，实现业主期望的回报。”他告诉记者。今年起，普洛斯ASP上线的智慧园区ESG绩效数据管理系统已在300多个普洛斯物流园区应用，所管理的ESG绩效数据超过25万条，并联通普洛斯海纳碳管理平台，为后续物流园区减碳策略及措施制定提供相应数据支持。未来，这套系统将推广至更多普洛斯ASP运营管理的其他业主园区。

罗澍直言，物流园区的ESG转型征途，需要“耐力跑”——众多物流园区需花费更多精力修炼内功，持续积累自身ESG优势并填补原有短板，才能在这场“长跑”竞赛过程最终脱颖而出。

物流园区ESG转型经营面临诸多挑战

《21世纪》:随着国家制定“双碳”战略，各行各业都在积极推进绿色转型，当前国内物流园区的绿色转型主要面临哪些挑战？

罗澍:在应对全球气候变化的大环境下，作为全球供应链的重要节点，物流行业绿色转型对于实现全球减碳目标，具有举足轻重的作用。物流园区承载了物流行业的核心场景，但近年来极端天气事件频繁发生、能源成本不断攀升以及环境保护法规日益严格，这些挑战不仅对物流园区可持续性运营提出更高要求，也对资本方的长期投资回报构成潜在风险。

近年，洪水、飓风等极端天气事件频发会损坏物流基础设施，引发交通中断与供应链延迟，导致物流园区运营中断等，甚至威胁物流园区员工安全与健康，令企业的资本性支出、维修与人力资源管理成本激增；

随着全球对化石燃料依赖减少与清洁能源推广，能源价格波动正在加剧，导致物流园区在能源消耗方面的成本增加，这不仅包括运输工具的燃料成本增加，还有园区内部设施的电力与供热成本增加；

此外，政府对碳排放、废水处理与废弃物管理等方面的监管日益严格，导致物流园区要求投入更多资源进行环保合规管理，以避免潜在的法律风险与经济损失。

《21世纪》:目前，极端气候对物流园区的运营冲击尤其受到关注，对此物流园区如何采取ESG策略有效应对这项挑战？

罗澍:极端气候状况增多，的确是一个客观现象，比如全球变暖与海平面温度上升等。就我们的物流园区运营经历而言，近年极端天气事件的发生频率比以往高出不少，比如极端高温与强降水等，倒逼物流园区对运营管理与安全防护的要求越来越高。

数年前，普洛斯ASP已应用一整套科技化的园区运营管理体系，比如自研的气象云预警系统，可以通过事先掌握的气象数据，第一时间将工单下发每个物流园区，要求后者同步实施所有预防性专案。通过这个智慧化系统，所有物流园区在极端天气来临前已做好准备，保护园区财产和人员安全。

与此同时，物流园区还需在日常运营方面下功夫，包括强化消防演练、应急突发状况下的预案处理演习等。

《21世纪》:物流园区要落实ESG经营，可能需涉及一个系统性工程，包括人，车，设施，能源，环境、空间，设备、货等各个环节都要构建基于ESG的运营体系，其中的挑战有哪些？

罗澍:人、车、设施、能源、环境、空间、设备、货，构成了物流园区运营的八大核心管理要素与基础框架，每个环节都是推动物流园区迈向可持续发展转型的关键节点。然而，当前这些要素都面临不同的ESG挑战:

在人员方面，不少物流园区的ESG运营经验不足将导致员工在ESG 意识与实践之间存在落差、物流园区在制定和执行 ESG 相关标准方面存在不足也会导致ESG 管理标准的缺失与滞后、员工高流动性则会触发ESG知识传承与技能积累方面的难题。

在车辆方面，新能源车辆推广与成本挑战、车辆使用安全与操作规范的缺失也是物流园区落实ESG运营的重要挑战；

在货物方面，环保包装与循环利用的缺失、员工环保意识与操作技能的不足、一线仓储、分拣和运输效率有待加强，都对物流园区能否做好ESG经营构成较大挑战；

在设施设备方面，设备升级与能耗碳排放的双重挑战、员工节能操作与安全维护能力不足、员工节能实践与培训激励的不足，同样是物流园区落实ESG转型的重要挑战；

在空间ESG 运营方面，如何做好空间规划与环境风险的平衡，员工空间使用与管理能力如何提升，不少物流园区的经验仍不足；

在能源 ESG 运营方面，化石能源依赖与多样化供应的挑战、绿色转型的成本压力与投资缺口、电网性能的新需求与稳定性保障，也是物流园区需解决的痛点。

赋能物流园区ESG转型“任重道远”

《21世纪》:近年多地政府积极投资建设物流园区，如今这些物流园区若要推进ESG转型经营，面临哪些挑战？会不会给物流园区与租户企业带来更高的运营成本？

罗澍:据我自己的观察，物流园区在过去10年期间发生很大变化，比如如今众多物流园区都引入清洁能源、充电设施、屋顶光伏等，这在10年前或许是极其罕见的，但现在这些环保设备已成为新的行业标准。

与此同时，我们还看到越来越多物流园区租户企业引入自动分拣系统、密集存储系统与机器人技术应用，将它们作为入驻物流园区的标准配置，这在5年前也相当罕见。

这些变化，都对物流园区运营效率提升与践行ESG理念提出新的考验。一是多年前建造的仓库需根据新的使用场景，重新规划空间与设备；二是电力不足的物流园区需做好增容改造，因为自动化设施或冷链业务需要更多电力支持；三是物流园区需根据租户企业业务需求，做好诸多方面的自动化升级，比如帮助租户企业寻找合适供应商，进行仓库二次装修改造，把标准货架改造成阁楼式货架，提高生产作业效率等。

事实上，我们通过赋能众多物流园区践行绿色经营，发现通过科技手段提升运营效率，部署更多新能源基础设施，反而能帮助物流园区与租户企业降低运营成本，至少不会增加成本。

《21世纪》:目前，不少地方物流园区正积极通过引入ESG能力以提升资产价值，为将来通过资产出售或纳入REITS实现项目退出做准备。目前，专业机构赋能这些物流园区提升ESG能力，面临哪些挑战？

罗澍:当前普洛斯ASP服务的外部业主客户主要有两类，一是大型物流综合体，主要由地方政府主导投资建设；二是部分企业的自建物流园区，一部分用于业务自用，一部分对外招租。

目前，这些物流园区面临的共同ESG转型挑战，是他们未必是专业的物流产业开发商或运营者，在物流园区专业运营方面仍缺乏经验。普洛斯ASP的主要做法，一是针对体量较大的物流园区项目，在后者处于策划施工阶段就提供行业经验指导，帮助他们少走弯路。二是尽早与一些物流园区项目磋商，输出贯穿规划、施工、经营、维护等环节的全生命周期资产运营管理服务。

具体到ESG运营，这些物流园的需求比较具有共性，比如通过提升运营效率、改善园区车辆出入便利性等举措降低能耗与意外事故发生几率。尽管不同物流园区的功能、使用习惯会基于服务行业有所差异，但若将它们放入ESG运营管理的大框架中，这些需求都是相通的。目前，普洛斯ASP会根据不同物流园区不同发展阶段输出相关技术与经验，包括智慧园区管理系统、工程管理、后期招商租赁协作等，助力他们提升ESG能力同时驱动业务发展。

加快构建行业认可的ESG运营服务标准

《21世纪》:当前，国内物流园区的ESG绩效评估标准似乎尚未统一。各方需如何努力，尽快做好这项工作？

罗澍:目前这个标准的确还未统一，但无论是行业协会还是企业均在积极推动这项标准的形成。物流产业参与者有责任与义务推动，尽快形成一个行业认可的ESG运营服务标准。

我认为，物流园区在推进ESG运营时，需将ESG考量与管理贯穿整个生态价值链的每一个环节，从投资管理到设计、采购、施工，运营、资产再开发，确保每个阶段都能实现绿色管理，实现从源头到终端实现经济效益与环境责任的和谐统一。

某种程度而言，物流园区的ESG运营，不仅涉及内部运营效率与环境友好度，还能满足外部供应商与合作伙伴的ESG要求。在这个过程，各方需高度注意避免让ESG管理变成“孤立的流程”，务必要让ESG战略与业务发展目标、运营实践紧密结合。

这需要物流园区建立以量化ESG绩效数据为核心的数字化ESG平台。它作为统筹管理物流园区ESG绩效表现的中心枢纽，能实时监控和评估其环境影响、社会责任履行及可持续发展相关治理结构的表现，支持物流园区通过大数据分析与人工智能技术，预测环境政策变化对运营的影响，或评估不同运营策略的社会责任和环境后果。更重要的是，它能借助实时的、数据驱动的管理方式，协助物流园区及时发现潜在的ESG风险，并尽快采取优化措施。

《21世纪》:如今，越来越多地方政府与企业意识到，物流园区的资产价值提升，不仅仅取决于地段与土地价值，还需要ESG运营等综合管理能力的助推。他们若要提升ESG运营能力，应从哪些方面入手？

罗澍:目前，国内的确存在不少老旧物流园区，造成资源错配。比如有些物流园区设立在市中心，且相当分散，导致其运营效率不高。所以普洛斯也会配合地方政府做一些物流园区整合,例如最近在浙江，普洛斯协助当地政府将分散在当地的运输市场整合起来，纳入一个全新的高标准物流园区实施有效管理，对园区投资开发与地方政府治理而言，都是一个双赢效果。

就赋能外部物流园区提升ESG运营能力而言，我们会在信息化、数字化系统投入更多精力。前不久，有一个物流园区完成屋顶光伏建设，当地业主在光伏并网发电后询问该如何管理，我们建议引入一个智慧园区系统，包括智慧能耗管理模块，可以更高效地管理整个物流园区能耗状况。事实上，在赋能外部物流园区提升ESG运营方面，我们的案例越多，就拥有更丰富的经验服务好更多物流园区。

如今，越来越多物流园区也注意到，要提升自身资产价值，更需要一场“耐力跑”，花费更多精力与时间练好内功逐步提升ESG运营能力，吸引更多租户企业长期“入驻”以持续提升租金收入。原先，不少物流园区担心自己没有抓住稍纵即逝的业务拓展机会，现在他们都关注构建一个更具长期可持续性的稳健运营模式。