租购并举“头号玩家”：万科2024年长租规模、效率领先，纳保量居市场化机

房地产进入新发展阶段，租购并举已成为必然趋势，万科作为最早布局的企业之一，已跑在了前面。3月31日，万科发布2024年年报，实现营收超3400亿，瘦身健体取得明显成效，大宗交易规模行业第一，综合住区实现销售面积行业第一，完成超18万套房屋高质量交付，长租业务规模、效率、纳保量三项行业第一。此外，经营服务业务也保持稳健增长，并在业内率先实现多赛道REITs突破。

作为占比最高的基本盘业务，万科综合住区业务全年销售超过2400亿，交付品质获专业认可，多个项目获国家权威奖项“广厦奖”，全年累计邀请近4万户业主走进工地实地看房，超半数项目实现“交付即办证”。高质量交付的背后是产品力提升，近年万科聚焦产品创新，加强高浓度社区配套的设计，将生产、生活、生态集于一体，以上海理想之地项目为代表打造了一批优质住区获客户广泛认可，多个新项目去化率达80%。同时，万科还于业内首创图纸大模型，图纸查找效率提升6倍以上，核对效率提升15倍以上，有效减少图纸和施工问题，促进“好房子”建设；此外，面向房地产存量时代，万科还实现存量盘活能力突破，积极借助支持性政策，成功落实一批困难大、复杂度高的存量项目盘活，年内通过盘活回收资金超百亿。

租购并举大潮之下，万科长租公寓扩大领先“身位”，业务规模、效率、纳保量三项关键指标全行业第一。目前，万科长租公寓累计管理规模约26万间，其中纳入保租房的房源超12万间，位列市场化机构纳保量第一。凭借数字化运营优势，万科在大规模经营下仍实现行业效率第一，出租率超95%，前台GOP利润率达90%。规模和效率领先的背后是客户口碑，万科长租业务经过十年经营已拥有忠实的客户群体，客户满意度长期保持95%以上，老客户续租率约60%，同时服务品质获超5000家企业客户认可，其中不乏腾讯、比亚迪、大疆等知名企业。

伴随行业迈向新发展阶段，老百姓居住相关需求越发多样化，经营服务业务对房企的重要性日益突出。2024年万科经营服务业务收入规模持续增长，营收占比明显提升，并已贡献正向利润。其中，物业服务于存量中找机会，万物云2024年营收超360亿，通过深耕蝶城，万物云的市拓效率稳居行业头部,年内新获取住宅服务项目超400个，新增饱和收入超20亿元，并积极运用科技提升效率，自主研发的飞鸽平台实现工单智能生成与最优路径规划，精准服务超3万名一线作业人员；商业业务实现营收近90亿元，开业建筑面积超1000万平方米，其中印力出租率达95%；物流仓储业务实现营收约40亿，业务规模行业领先，出租率保持在较高水平。更重要的是，万科还实现了多赛道REITs和Pre-REITs的突破，成为业内少数实现多业态、多层次不动产基金突破的企业，建立了符合行业未来发展模式的资产证券化能力。

更重要的是，今年初以来，万科在多方积极支持下，迎来改革发展重大转机。管理团队得到调整充实，公司经营保持稳定，多方面业务取得积极进展:累计获批白名单项目79个，同时在不影响“保交房”前提下，有效解活部分预售监管资金，偿债工作有序推进，2025年一季度到期公开债均已完成兑付。

年报显示，2024年万科净利润出现亏损，主要是对部分项目计提存货跌价准备，部分其他应收账款需要计提减值，非主业财务投资基于成本法核算出现一定亏损以及部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。

公司管理层在《致股东》中表达了坚定的决心和信心。万科历经40年的风雨和沉淀，打造了优质的产品和服务，积累了丰富的运营经验，储备了优秀的人才资源，培育了强大的品牌影响力，为公司稳健发展奠定了坚实基础。全体万科人将竭尽所能，推动改革化险与融合发展，相信在各方支持下，万科一定能走出低谷、迎来转机。

业内人士也认为，新的一年在多方支持下，伴随政策东风和市场信心恢复，相信万科有望重回健康发展轨道。